De 5% die niemand betaalt, maar iedereen tegenhoudt: een pleidooi voor een realistische toetsrente

Het probleem dat niemand ziet aankomen 

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) stelt elk kwartaal braaf de toetsrente vast op 5% voor hypotheken met een rentevasteperiode korter dan tien jaar. Al een tijd houden we vast aan dit percentage. Maar hier zit de crux: de gemiddelde Nederlander verhuist om de 6 tot 8 jaar. Waarom toetsen we dan op 10 jaar? 

In mijn praktijk zie ik dit wekelijks. Klanten die na 2-3 jaar terugkomen voor een verbouwingshypotheek of omdat hun situatie is verbeterd. Nieuwe baan, promotie, partner met inkomen erbij - allemaal positieve ontwikkelingen. Maar die 5% toetsrente gooit roet in het eten, terwijl ze in werkelijkheid misschien 3,5% betalen. 

De cijfers liegen niet 

Laten we eerlijk zijn: hoeveel mensen betalen er nou echt 5% rente? Vrijwel niemand. De marktrentes liggen al maanden tussen de 3% en 4%. Toch moeten we toetsen alsof iedereen straks 5% gaat betalen. Voor hypotheken die gemiddeld na 7 jaar toch weer worden aangepast. 

Het wordt nog gekker: stel je neemt nu een hypotheek voor 10 jaar vast tegen 3,8%. Over 7 jaar ga je verhuizen. Dan sluit je een nieuwe hypotheek af tegen de dan geldende rente. Waarom toetsen we dan op een fictieve 5% die je waarschijnlijk nooit gaat betalen? 

Hoe doen ze dat in Europa? 

Hier wordt het interessant. Uit Europese vergelijkingen blijkt dat andere landen veel flexibeler omgaan met hun toetsrentes. De ECB-rente staat momenteel op 2,15%, en veel Europese landen passen hun stress tests aan op basis van realistische scenario's in plaats van rigide percentages. 

In Duitsland bijvoorbeeld, kijken ze naar de daadwerkelijke marktomstandigheden en verwachtingen. Frankrijk hanteert een meer gedifferentieerde benadering waarbij de toetsrente dichter bij de werkelijke marktrentes ligt. België past hun toetsing aan op basis van de gemiddelde looptijd van hypotheken in de praktijk. 

Mijn voorstel: de 7-jaars regel 

Waarom houden we niet gewoon aan waar de praktijk om vraagt? Stel de toetsrente vast voor hypotheken met een rentevast periode korter dan 7 jaar in plaats van 10 jaar. Of nog beter: differentieer naar de werkelijke verwachte looptijd. 

Dit zou betekenen: 

• Meer ruimte voor starters die over een paar jaar willen doorstromen 

• Minder gedoe voor verbouwers die hun situatie willen verbeteren 

• Realistischere toetsing die aansluit bij hoe mensen écht wonen 

De praktijk van alledag 

Ik denk aan al die gesprekken waarin ik moet uitleggen waarom iemand met een perfect inkomen en stabiele situatie toch niet kan krijgen wat hij wil. Niet omdat het risicovol is, maar omdat een regel uit 2023 dat zegt. Een regel die gebaseerd is op een looptijd die niet aansluit bij hoe Nederlanders daadwerkelijk wonen. 

In mijn drie vestigingen in Maarssen, Utrecht Overvecht en Biltstraat zie ik dit dagelijks. Mensen die vastlopen op een systeem dat niet is aangepast aan de realiteit van 2025. Terwijl we als adviseurs weten dat deze klanten prima hun hypotheek kunnen dragen. 

Tijd voor verandering 

De woningmarkt heeft flexibiliteit nodig, geen rigide regels uit een andere tijd. Een toetsrente die aansluit bij hoe mensen daadwerkelijk wonen en verhuizen. Zeven jaar in plaats van tien jaar zou al een wereld van verschil maken. 

Want uiteindelijk gaat het erom dat mensen een huis kunnen kopen dat bij hun leven past. Niet dat ze vastlopen op een percentage dat niemand betaalt, maar iedereen tegenhoudt.