Hoe reageren de hypotheekmarkten in onze buurlanden op de gestegen rente? Deze zomer kijken we over de grens. We vervolgen met Denemarken.
Het Deense hypotheekmodel staat van oudsher bekend om zijn stabiliteit en minder rigide voorwaarden voor huizenkopers. Er worden geen renteopslagen voor kopers in rekening gebracht, maar slechts een kleine vergoeding voor de hypotheekverstrekker. Een ander bijzonder kenmerk van het Deense model is dat de rente die een woningbezitter moet betalen, volgens een vaste formule is gekoppeld aan de rente op speciale Deense hypotheekobligaties. Hierdoor volgt de hypotheekrente sneller de marktrente. In ons land bijvoorbeeld gebeurt dat minder snel.
Deze directe Deense koppeling aan de rente voor hypotheekobligaties zorgde in januari 2022 voor een opvallende gebeurtenis. De hypotheekrente voor een rentevaste periode van 20 jaar kwam toen bij verschillende Deense banken uit op 0%. Bij kortere rentevaste periodes was de rente daarvoor zelfs negatief geweest. Dat betekent dat de huizenbezitter rente kreeg uitbetaald over zijn hypotheekschuld, in plaats van dat hij rente moest betalen.
Hierna veerde de Deense rente en daarmee ook de hypotheekrente krachtig op. De Deense 30-jaars vaste hypotheekrente steeg in 2022 met ongeveer 4 procentpunten. Dit was de grootste rentestijging in 40 jaar, meldt de Nationalbank, de Deense centrale bank.
Lees ook: Dít doen ze anders op de Deense hypotheekmarkt
De Nationalbank is zelf met haar voortdurende rentestijgingen een belangrijke aanjager van die hogere rente. Elke rentestap van de ECB wordt gevolgd door een stap van de Nationalbank. Zo verhoogde de Deense centrale bank op 15 juni de rente op de lopende rekening van 2,85 procent naar 3,1 procent, nadat de ECB eerder op de dag haar beleidsrente met dezelfde marge had verhoogd. De Nationalbank zegt zo haar belangrijkste doel na te streven: de stabiliteit van de Deense kroon ten opzichte van de euro waarborgen.
De hogere hypotheektarieven hebben grote gevolgen voor zowel huiseigenaren als starters, vertelde senior econoom en analist Jeppe Juul Borre van Arbejdernes Landsbank aan de Deense nieuwszender Ritzau. Hij voorziet dat sommige potentiële woningkopers van hun droomhuis moeten afzien vanwege de rentestijging.
“Financiering gaat nu eenmaal een groter deel van het budget opslokken. Dat heeft tot gevolg dat sommige mensen op zoek moeten naar een goedkopere woning”, meent Borre.
Door de fikse rentestijging daalden de Deense huizenprijzen in 2022 met 6 procent. Het aantal te koop staande woningen nam daarentegen in het hele land met zo'n 31 procent toe, zo blijkt uit cijfers van bankenorganisatie Finans Danmark.
De Nationalbanken voorspelde eerder dit jaar dat de Deense huizenprijzen dit jaar met nog eens 9,4 procent kunnen dalen. De vorige prognose in september 2022 voorspelde nog een daling van 5,6 procent voorspelde voor het lopende jaar.
Het is een markt, waarin ‘kopers minder willen en kunnen betalen’. Bovendien hebben de verkopers de vraagprijzen nog niet voldoende verlaagd om aan de wensen van de kopers te voldoen, aldus de Nationalbanken.
Het Deense hypotheekstelsel verschilt veel van het Nederlandse model. Zo worden Deense hypotheken op een totaal andere manier gefinancierd dan in Nederland. Ook is in Denemarken de LTV veel lager en speelt vergroening een zeer belangrijke rol.
Elke week blikken we terug op het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector. Deze keer spreken we Annelies Schoonderbeek van By Annelies in Zwolle, over vooruitzichten op de woningmarkt, het opsplitsen van bestaande bouw en een nieuw hypotheekmodel.
Het woningtekort is niet een uniek Nederlands probleem. Ook elders rijzen de prijzen uit de pan en zitten grote groepen met de handen in het haar. We nemen een kijkje over de grens: hoe gaat het er aan toe in het Verenigd Koninkrijk?
Je netwerk goed onderhouden. Dat is voor Robert van der Hoeven (52) de sleutel tot het succes. Want dankzij zijn netwerk en mond-tot-mondreclame komen bijna al zijn klanten binnen. “Altijd je afspraken nakomen. En als iets niet kan, daarover open en eerlijk communiceren.”