Hoe reageren de hypotheekmarkten in onze buurlanden op de gestegen rente? In Spanje haken de Spaanse huizenkopers op het moment af, maar slaan Nederlanders en Belgen juist toe.
Volgens berekeningen van de Nationale Bank van Spanje is de betaalbaarheid van koophuizen in 2022 fors gedaald. Begin 2022 hoefden huishoudens nog maar 30 procent van hun inkomen uit te geven om leningen af te lossen, maar in het vierde kwartaal van vorig jaar was dit percentage opgelopen tot ruim 36 procent. “Hoewel de lonen stijgen, stegen de rentetarieven in de eerste helft van 2023 verder, waardoor de betaalbaarheid van woningen is verslechterd”, stellen analisten van ING Spanje.
Terwijl de Spaanse huizenkopers het laten afweten, stromen juist de buitenlandse kopers toe. Na de rustige covid-periode willen zij hier hun slag slaan. “Opvallend is dat de Britten en Duitsers afhaken, terwijl de Nederlanders en Belgen juist nu in de markt springen. In het eerste kwartaal van 2021 waren er 380 Nederlandse en 810 Belgische kopers. In het eerste kwartaal van 2023 is dat opgelopen naar 1077 Nederlanders en 1214 Belgen”, vertelt Albertjan Massier, econoom en eigenaar van Hypotheek & Buitenland.
Volgens Massier is de Spaanse woningmarkt vrijwel vergelijkbaar met die van Nederland. “Het is belangrijk om te benadrukken dat Spanje, net als Nederland, een euroland is. Dat betekent dat we allemaal in dezelfde kapitaalmarkt zitten. In de kern is de funding, qua kosten, in alle eurolanden gelijk. De rentetarieven wijken hierdoor niet veel van elkaar af. Ze worden in Spanje ook in toom gehouden door een stevige concurrentie van hypotheekverstrekkers.”
Lees ook: Dít doen ze anders op de Spaanse hypotheekmarkt
Opvallend is dat Spaanse banken een stevige korting op de rente geven op het moment dat iemand allerlei andere producten afneemt, zoals verzekeringen of een alarmsysteem op je huis, stelt Massier. “Het belangrijkste element hierbij is de overlijdensrisicoverzekering. Als je die afneemt, krijg je vaak 1 procent korting op de rente.
De kosten voor een ORV zijn wel ontzettend hoog. Die premie is veel hoger dan in Nederland. Ik blijf me erover verbazen hoe duur die verzekeringen zijn. Zo verdienen de Spaanse banken vooral aan de ORV of een ander zijproduct en niet meer aan de hypotheek.”
De Spaanse huizenmarkt is na de coronapandemie opgeveerd: de huizenprijzen stegen over geheel 2022 met gemiddeld 7,4 procent, zo blijkt uit cijfers van statistiekbureau Eurostat. Die trend zette niet door: vanwege de stijgende hypotheekrente daalden de huizenprijzen in het laatste kwartaal van 2022 voor het eerst in twee jaar tijd. In april was er duidelijk een vertraging merkbaar bij de vraag naar hypotheken. Ook daalden de woningverkopen deze maand met liefst 21 procent, in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, zo stellen de Spaanse notarissen.
“Stijgende rentetarieven, strengere kredietvoorwaarden en wereldwijde economische onzekerheden, waaronder geopolitieke instabiliteit, hebben allemaal de vraag naar woningen in Spanje getemperd. In april daalde de vraag naar hypotheken voor het eerst onder het vijfjarig gemiddelde”, zeggen analisten van ING Spanje.
ING Spanje verwacht voor de Spaanse huizenmarkt voor dit jaar een prijsgroei van 1 procent. “Maar voor 2024 hebben we onze prognose naar beneden bijgesteld naar 0 procent ten opzichte van onze eerdere schatting van 1 procent. We verwachten dat de aanhoudende stijging van de rentetarieven elk herstel op de vastgoedmarkt volgend jaar zal afremmen”, stellen de analisten.
De bloeiende Spaanse hypotheekmarkt ziet er simpeler uit dan de Nederlandse. Geen aflossingsvrij, maar vrijwel alleen annuïteiten. Daarnaast is de LTV een stuk lager en bestaat er in Spanje een leeftijdsgrens voor het aflossen van de hypotheek.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week Arjé Pappie van De Hypotheekshop Watergraafsmeer over de naheffing van overdrachtsbelasting, misverstanden over BKR-registraties en verlengen van rentevasteperiodes.
In één dag tijd heb ik twee casussen waarbij een getrouwde cliënt een woning koopt in Nederland, waarbij de echtgenoot niet meekoopt. Is dat een trent? De echtgenoot woont in een ander land op een ander continent, zegt daar te blijven wonen en is niet van zins is om ooit in de aangekochte Nederlandse woning te gaan wonen. Kortom, er zal geen sprake zijn van een echtelijke woning.
Hoe reageren de hypotheekmarkten in onze buurlanden op de gestegen rente? In Italië maakt de politiek zich druk over de hypotheekrentes - al speelt de hoge staatsschuld ook een rol.