Box 3 en hypotheken: een paar valkuilen op een rij

Misschien een open deur: voldoen aan de aflossingseis 

In artikel 3.119c van de Wet IB staat dat een lening kwalificeert als eigenwoningschuld in box 1 (EWS) wanneer deze voldoet aan de aflossingseis. Een bekend gegeven bij de meeste adviseurs. Toch spreken we bij Impact regelmatig adviseurs die geconfronteerd worden met het advies van een collega-kantoor waarbij de zogenaamde aflossingsstand niet is toegepast. Een voorbeeld: een belastingplichtige financiert in 2018 zijn eerste woning met een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar. In 2023 wordt een nieuwe woning gekocht. De aflossingsstand bedraagt € 225.000 met een resterende looptijd van 25 jaar. Er is geen eigenwoningreserve en de looptijd van de nieuwe hypotheek van € 525.000 wordt volledig op 30 jaar gesteld. In de hypotheekofferte staat zelfs dat het een box 1 lening is (de meeste geldverstrekkers volgen bij het uitbrengen van de offerte de aanvraag van de adviseur).  

Uit wetgeving en standpunt KG:051:2022:4 van de Kennisgroep blijkt dat de consequentie van het niet toepassen van de aflossingsstand is dat de volledige nieuwe hypotheek in box 3 zit (!) Pas wanneer de aflossingsstand van de lopende hypotheek wordt toegepast, kwalificeert de nieuwe lening als EWS. 

De kans is groot dat de belastingplichtige niet door de Belastingdienst is gecontroleerd. Er wordt weleens gedacht dat de fiscus de aftrek dus geaccepteerd heeft, maar niets is minder waar. 

Gelukkig is er een herstelmogelijkheid om de hypotheek weer te laten kwalificeren als EWS: de klant heeft in 2025 nog steeds een aflossingsstand van € 225.000 met een resterende looptijd van 25 jaar. Deze is immers niet toegepast. Wanneer je de hypotheek hierop aanpast, valt de lening vanaf 2025 weer in box 1 (een kortere looptijd is uiteraard toegestaan).   

Starters met een aflossingsvrije hypotheek: tijd voor een nieuwsbrief? 

Voortbordurend op de herstelmogelijkheid verdienen ook starters met een aflossingsvrije hypotheek onze aandacht. Tot begin 2022 was de rente zo laag dat veel starters kozen voor een aflossingsvrij box 3 gedeelte in hun hypotheek. Wanneer deze starter de woning verkoopt terwijl een deel van de schuld in box 3 zit, dan is de eigenwoningreserve (EWR) groter dan de overwaarde. De EWR wordt immers bepaald door de opbrengst te verminderen met de verkoopkosten en de EWS. Het gevolg is dan dat in de nieuwe lening – vaak ongewenst – weer een box 3 gedeelte zit. 

Indien de starter vóór verkoop het aflossingsvrije deel omzet in een lineaire of annuïteitenhypotheek met een maximale looptijd van 30 jaar, verschuift dit leningdeel van box 3 naar box 1. Dit blijkt ook uit het standpunt Kennisgroep KG:051:2023:8. Hierdoor is de EWR gelijk aan de overwaarde en kan de nieuwe lening als EWS kwalificeren. 

We zien dat aardig wat starters van toen, mede door de waardestijging van hun woning, inmiddels doorstromen. Ook valt op dat het omzetten van een hypotheek nog wel eens lang kan duren. Omzetting voor verkoop is cruciaal, dus wees er op tijd bij. 

Klant belt: ik heb meer overwaarde dan we hebben berekend 

Voor deze ongetwijfeld herkenbare situatie is een aandachtspunt voor box 3 te noemen. Een voorbeeld: een klant koopt in 2017 zijn eerste woning en financiert deze met een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar. De aflossingsstand bedraagt op dit moment € 300.000 met een resterende looptijd van 22 jaar. Met betrekking tot de nieuwe hypotheek wordt de aflossingsstand toegepast en het aanvullende deel van € 250.000 wordt gefinancierd met een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar. Ter voorfinanciering van de overwaarde wordt ook een overbruggingshypotheek afgesloten. 

Twee maanden na het sluiten van de nieuwe hypotheek wordt de oude woning verkocht. Na aflossing van de oude hypotheek en de overbrugging resteert € 50.000 aan overwaarde. De klant belt jou om aan te geven dat hij deze extra overwaarde inmiddels heeft afgelost op het leningdeel van € 300.000 met een looptijd van 22 jaar. Vanwege de kortere looptijd van dit deel leek hem dit de voordeligste optie.  

Gevolg van deze keuze is dat in de nieuwe hypotheek een box 3 deel zit van € 250.000 vanwege het niet volledig toepassen van de aflossingsstand. 

In lijn met artikel 3.119f lid 4 van de Wet IB, dient de extra overwaarde te worden afgelost op het nieuwe leningdeel met een looptijd van 30 jaar. Je gaat als het ware terug naar de tekentafel en stelt opnieuw de maximale EWS vast, rekening houdend met de werkelijke overwaarde. Vervolgens pas je eerst de aflossingsstand toe – in dit geval € 300.000 voor 22 jaar – en bepaal je daarna welk deel een looptijd van 30 jaar mag hebben. In bovenstaand voorbeeld had de aflossing dus moeten plaatsvinden op het deel van € 250.000. 

Vergoedingsrecht en relatiebreuk 

In dit laatste voorbeeld behandel ik een misschien niet alledaagse situatie, maar wel één die onze aandacht nodig heeft. Voorbeeld: Femke en Hans zijn in 2018 gehuwd in gemeenschap van goederen zonder het opmaken van huwelijkse voorwaarden. Kort daarna verwerven zij hun eerste woning voor € 700.000. Femke ontvangt een schenking van € 150.000 van haar ouders, waardoor de EWS € 550.000 bedraagt (annuïtair, looptijd 30 jaar). In 2025 besluiten Femke en Hans te gaan scheiden. Hans wil de woning met inmiddels een waarde van € 925.000 overnemen en dient Femke dus uit te kopen. De schuld bedraagt nog € 495.000. De vraag is nu wat de financieringsbehoefte van Hans is en of de rente hierover volledig aftrekbaar is. 

Bij het inbrengen van de € 150.000 door Femke is een vergoedingsrecht ontstaan. Femke heeft hierdoor een vordering op de huwelijksgemeenschap van € 150.000. Op dit vergoedingsrecht is de beleggingsleer van toepassing (partijen mogen hiervan afwijken, maar gebeurt hier niet). Het vergoedingsrecht bedraagt als gevolg van de waardeontwikkeling (925.000/ 700.000) x € 150.000 = € 198.214 

Hans dient dus aan Femke het vergoedingsrecht + 50% van de overwaarde te vergoeden. 

De overwaarde bedraagt 925.000 – 198.214 – 495.000 = 231.786. 

De financieringsbehoefte van Hans bedraagt: 

Op grond van fiscale wetgeving is voor Hans de rente slechts aftrekbaar over zijn aandeel in de huidige EWS (€ 247.500, resterende looptijd max. 23 jaar) + de verwervingskosten (925.000 : 2 = € 462.500). Er ontstaat dus een box 3 deel van bijna € 100.000. Civiele wetgeving wijkt hier dus af van fiscale wetgeving en dat kan een box 3 deel tot gevolg hebben. 

Tot slot 

Iedere adviseur herkent zich in de toenemende fiscale complexiteit van ons vak. Het is van groot belang dat we hier aandacht aan blijven besteden. In de eerste plaats om onze klanten van goed advies te blijven voorzien. Daarnaast voorkomt het overkreditering en situaties waarbij Kifid moet vaststellen dat de adviseur de zorgplicht heeft geschonden.