Een gesprek over de woningmarkt gaat al snel over starters. Logisch, want dit is de groep die geen overwaarde heeft opgebouwd via een eerdere woning en daardoor minder gemakkelijk toegang krijgt tot de koopwoningmarkt. Maar, zouden we het niet wat vaker over senioren moeten hebben?
Ouderen zijn steeds vitaler, leven langer en willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Dit heeft gevolgen voor de woningmarkt. Het is belangrijk dat wij beter op deze ontwikkelingen inspelen dan we nu doen. Op dit moment zijn 1,3 miljoen mensen ouder dan 75. In 2030 zullen dat er 2,1 miljoen zijn en in 2040 maar liefst 2,5 miljoen. Doorstroom biedt veel kansen voor een gezondere woningmarkt, maar senioren laten verhuizen is niet eenvoudig.
De meeste ouderen blijven het liefst zo lang mogelijk in hun eigen huis en vertrouwde buurt wonen. Van de huidige 75-plussers woont 92% zelfstandig. En zelfs twee derde van de 90-plussers woont nog zelfstandig. Maar er is ook een groep ouderen die wel zou willen verhuizen naar een kleinere toekomstbestendige woning, alleen verhuizen ze toch vaak niet. Vereniging Eigen Huis riep vorige week ook op om veel meer geschikte woningen voor senioren te bouwen. In 2040 bestaat meer dan een kwart van de bevolking uit 65-plussers, waarvan een derde ouder dan 80 jaar. Daarmee zijn senioren de snelst groeiende bevolkingsgroep.
'Nog geen 15% van de verhuisde personen in Nederland is ouder dan 55 jaar, terwijl de 55-plussers samen een derde van de bevolking zijn', constateert Platform31 in de uitgave Beter benutten bestaande woningbouw (2021). Waardoor dit komt? Er spelen allerlei zaken, zoals onvoldoende geschikte woningen dus hier moet worden gebouwd of getransformeerd naar woonwensen voor senioren. Met liefst ook aantrekkelijke gezamenlijke seniorenwoningen, leuker dan de vroegere bejaardenhuizen en niet alleen op zorgindicatie. En waarom worden twee ouderen die met elkaar willen samenwonen in één woning gekort op hun AOW en aanvullend partnerpensioen?
Daarnaast zijn er gelukkig ook oorzaken waar wij als sector meer aan kunnen doen. Ouderen hebben namelijk ook meer moeite met de financiering bij de bank. Dit komt omdat er een AOW-gat is, het vermogen in het huis zit of het pensioeninkomen lager is dan het inkomen uit werk. Dat een financiering niet rond komt is lastig uit te leggen als de hypotheeklasten in de nieuwe situatie lager uitpakken dan het huidige hypotheekbedrag. Toch gebeurt dit.
Bij veel mensen is hierdoor het beeld ontstaan dat je op latere leeftijd geen nieuwe hypotheek meer kunt afsluiten. Terwijl er de laatste jaren gelukkig wel enkele mogelijkheden zijn ontwikkeld. Zo hebben wij het vanuit NHG mogelijk gemaakt om senioren die gaan verhuizen en senioren met een tijdelijke dip in het inkomen (het AOW-gat), te toetsen op werkelijke woonlasten. Hierdoor kunnen senioren vaak meer lenen. Helaas zijn er nog veel senioren (en ook adviseurs) die dit niet weten en daarom onterecht denken dat een verhuizing niet mogelijk is.
Natuurlijk is het ook een uitdaging om de woonwensen van senioren in lijn te brengen met het beperkte woningaanbod. Zo lang we hier niet in slagen, blijven veel senioren logischerwijs liever in hun vertrouwde huis wonen. Er is ook een groeiende behoefte aan collectieve woonvormen (of splitsen), een vraag waaraan de markt nog niet voldoet. Zo pleit ouderenbond ANBO voor de bouw van meer 'knarrenhofjes', laagbouw in het groen. Het sociale element speelt hierbij een belangrijke rol.
In de praktijk komt de bouw en financiering van deze ‘knarrenhofjes’ vaak moeilijk van de grond. Hier kunnen we dus nog veel waarde toevoegen. Als sector kunnen wij een rol pakken door samen met corporaties, overheid, zorgaanbieders en pensioenfondsen aan dergelijke ideeën te werken vanuit een overkoepelende visie. Zo brengen we de doorstroom op gang én daar helpen we ook de starter mee.
Sinds ze geen franchisenemer meer is maar voor zichzelf werkt, stappen buren, vrienden en familieleden makkelijker bij Romany Staring naar binnen. “Nu ik eigen baas ben, wordt de omzet me extra gegund. Adviseren blijft echt mensenwerk: het gaat om het persoonlijk contact.”
De huizenprijsgroei zal in 2022 en daarna afvlakken. Dat houdt verband met de stijgende hypotheekrente. Die zal in 2024 oplopen naar bijna 4%, zo blijkt uit de vandaag gepresenteerde Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten van De Nederlandsche Bank (DNB).
Elke week blikken we terug op het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector. Antoine van de Laar van Staals & Van de Laar en Arco Kleimeer van GeldXpert hebben het over de aankondiging van de verhoogde rente door de Europese Centrale Bank: “De vraag is of het een dempend effect zal hebben op de marktwaarde van woningen.”
Twee miljoen Nederlanders hebben een aflossingsvrije hypotheek. Een deel verwacht in de problemen te komen als het moment voor aflossing daar is. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwen voor een mogelijk drama. Maar volgens financieel adviseur Paul van der Kwast loopt het niet zo’n vaart.