Bij het afsluiten van een hypotheek worden steeds minder verzekeringen afgesloten die de consument moeten behoeden voor de financiële gevolgen van arbeidsongeschiktheid of overlijden. De Autoriteit Financiële Markten maakt zich zorgen dat consumenten grote risico’s nemen - te groot soms. Het is een van de redenen om dit jaar de kwaliteit van adviesgesprekken onder de loep te nemen. Zdenka van Schaik, verantwoordelijk voor het toezicht op onder andere de hypothecaire sector, geeft tekst en uitleg.
“De markt is nu wat genormaliseerd, maar de druk op adviseurs was afgelopen jaar heel hoog. We ontvingen signalen dat het niet overal gaat zoals het zou moeten gaan. Daarom onderzoeken we hoe kritisch adviseurs in hun adviesgesprekken zijn. Is bijvoorbeeld het niet afsluiten van een levensverzekering of arbeidsongeschiktheidsverzekering een bewuste keuze van de consument? Of vraagt de adviseur naar studieschulden?”
“Zeker niet. We hebben geen aanleiding om te denken dat het in Nederland op grote schaal misgaat met advies, maar de laatste keer dat de AFM thematisch naar adviesgesprekken keek was tien jaar geleden. Volgend op dat onderzoek zijn de leidraden voor hypotheekadvies opgesteld die de kwaliteit van advies in Nederland helpen borgen. We weten dat adviseurs deze leidraden intensief gebruiken. We gaan kijken naar wat bij adviesgesprekken aan bod komt. Denk aan hoe adviseurs omgaan met toenemende hoeveelheid onderwerpen die in adviesgesprek aan orde moeten komen, zoals verduurzaming van de woning.”
“De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren hard gestegen. Maatwerk is belangrijk, maar is niet bedoeld als middel om meer te kunnen lenen waar het niet verantwoord is. We zagen dat de grenzen werden opgezocht en trokken daarom aan de bel. Het afgelopen jaar hebben we bij vijf geldverstrekkers onderzoek gedaan naar maatwerk en constateerden we dat het raamwerk voor maatwerk bij sommigen beter op orde is dan bij anderen. Bij maatwerk moet de geldverstrekker het inkomen kunnen vaststellen én met stukken kunnen aantonen dat de reden tot afwijking een bestendige situatie is. Wij zijn niet tégen maatwerk, we willen alleen dat het verantwoord gebeurt. Een acceptant moet houvast hebben en de hypotheek moet verantwoord zijn.”
“De NHG-criteria kun je niet toepassen op een hypotheek die boven de NHG-grens uitkomt. Bij maatwerk moet de aanbieder motiveren en in het dossier onderbouwen waarom het krediet verantwoord is en vooral aannemelijk maken dat er sprake is van een bestendige situatie. Met maatwerk wil je iemand op de lange termijn kunnen helpen - niet een toekomstig financieel probleem creëren. Is een inkomen bestendig voor de lange termijn? Dat is vaak niet het geval. Als adviseur is het vervelend om iemand te moeten vertellen dat ze in een andere wijk of andere gemeente moeten gaan wonen en dat de kinderen naar een andere school moeten. Toch is het soms beter om te verhuizen wanneer er géén schuldenlast is en goedkopere huisvesting voor meer ruimte in de huishoudportemonnee zorgt.”
“Alle geldverstrekkers kunnen nog stappen zetten om criteria aan te scherpen voor het vaststellen van een bestendig inkomen of het structureel hebben van lagere kosten van levensonderhoud. Dat betekent niet dat er interne vaste richtlijnen moeten komen, maatwerk is immers maatwerk. Maar iedereen moet weten waar ze aan toe zijn. Het is pertinent niet de bedoeling dat alle deuren naar maatwerk dichtslaan. Daarom wil ik adviseurs ook oproepen om het te melden als ze een casus hebben waarbij ze zeker weten dat een hypotheek verantwoord is, maar ze nergens terecht kunnen.”
“Kaart het aan bij de koepelorganisaties als NVHP, Adfiz en de OvFD - met hen zijn we doorlopend in gesprek. Ook hebben we een meldpunt waar adviseurs kunnen aangeven als iets niet goed gaat. We gaan niet in op individuele gevallen, maar het ontvangen van signalen is nuttig voor ons - dan kunnen wij weer met geldverstrekkers in gesprek.”
“Tijdens de allereerste pilot waren aanvragen in drie groepen onder te verdelen. De eerste en grootste groep bleek te gaan om aanvragen waarbij de adviseur erachter kwam dat de aanvraag ook regulier kon worden behandeld. Er kan dus meer binnen de reguliere leennorm dan men soms denkt. Dan was er een groep waarvoor een hypotheek vanwege hun inkomen onverantwoord bleek. Als laatste bleef een kleine groep over die in aanmerking kwam voor een duurhuurhypotheek. Wat weer onderstreept dat er duidelijke richtlijnen voor maatwerk moeten zijn in het geval van duurhuur.”
“Op dit moment nog niet, gezien de eerdere prijsstijgingen valt deze correctie in huizenprijzen mee. Zolang mensen hun hypotheek blijven betalen - en dat doen we in Nederland heel trouw, ook met gestegen energiekosten - is er weinig aan de hand. Ten opzichte van de vorige crisis staan we er veel beter voor. De verplichte aflossing op hypotheken kan een eventuele waardedaling opvangen en tot nu toe lijkt een recessie uit te blijven. Scheiden, overlijden van een partner en arbeidsongeschiktheid zijn de drie voornaamste oorzaken van betalingsproblemen, ik verwacht dat dat zo blijft. We maken ons wel zorgen over huishoudens die tijdelijk twee woningen hebben met een overbruggingskrediet.”
“Ik maak me zorgen om de groter wordende tweedeling in de maatschappij. Aan de ene kant staan huizenbezitters met flinke overwaardes die hebben kunnen profiteren van de krapte op de woningmarkt. Daartegenover staan de mensen die dat niet kunnen of konden. Dat je met een modaal inkomen geen huis kunt kopen, is een groot probleem. Mensen meer laten lenen is niet de oplossing. Dat is niet verantwoord en maakt die tweedeling alleen maar groter. Tegelijkertijd moet er gebouwd worden met het oog op onder meer de vergrijzing en migratie. Geen eenvoudige taak om dat op te lossen, maar daar gaat de AFM niet over. Deze uitdaging ligt op het bord van minister De Jonge.”
Brancheverenigingen maken zich geen zorgen over het door de AFM aangekondigde onderzoek naar de werkpraktijk van hypotheekadviseurs. De NVHP, Adfiz en OvFD laten in een reactie aan Kop-Munt weten dat zij geen enkele reden hebben om te twijfelen aan de kunde en kennis van adviseurs.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur door hem of haar een aantal stellingen voor te leggen. Deze week Arjé Pappie van De Hypotheekshop Watergraafsmeer over de plannen van de Autoriteit Financiële Markten.
De huizenmarkt is oververhit. Hypotheekadviseurs zetten alles op alles om hun klanten aan een hypotheek te helpen en doen steeds meer aan maatwerk. Zdenka van Schaik, Manager Lenen en Sparen bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM), waarschuwt dat open leennormen niet té ruim geïnterpreteerd moeten worden.
Onafhankelijke hypotheekadviseurs verdienen een pluim voor hun werk. Zdenka van Schaik, manager Lenen en Sparen van de Autoriteit Financiële Markten, ziet een gedreven beroepsgroep die het beste met hun klanten voor heeft. Toch legt ze ook direct de vinger op de zere plaats: “Klanten willen helpen mag nooit ten koste gaan van verantwoorde kredietverlening.”