In Frankfurt is het besluit genomen dat de Nederlandse hypotheekmarkt behoorlijk heeft opgeschud. De systeembanken - ABN AMRO, Rabobank, ING en ASN - moeten hun hypotheekportefeuilles in de juiste verhouding brengen met de normen van de Europese Centrale Bank (ECB). Dat betekent dat er, in de woorden van de ECB, een ‘gezondere’ balans moet komen tussen hypotheken mét een aflosvorm en aflossingsvrije leningen.
Of wij daarmee als deskundigen in de Nederlandse hypotheekmarkt blij moeten zijn, doet er eerlijk gezegd niet echt toe. Het besluit is genomen. Maar wie denkt dat dit slechts een technische aanpassing is in een beleidsdocument, vergist zich.
Laat ik helder zijn: ik vind het een ongelofelijk verkeerde beslissing. In Frankfurt wordt naar ratio’s en risicomodellen gekeken, maar onvoldoende naar de specifieke kenmerken van onze markt. De Nederlandse hypotheekstructuur is historisch gegroeid. Met sterke zekerheden, een acceptabel risico tussen de woningwaarde en de hoogte van de hypotheek en een cultuur waarin huishoudens doorgaans aan hun financiële verplichtingen voldoen. Het aflossingsvrije deel is daarbij niet automatisch een ‘tikkende tijdbom’, zoals het soms wordt voorgesteld.
Toch is het besluit genomen. En belangrijker nog: het is onomkeerbaar.
De grote banken zullen hun portefeuilles moeten aanpassen. Dat betekent dat zij scherper gaan sturen op aflossing, omzettingen en risicoprofielen. Voor klanten kan dat resulteren in minder keuzevrijheid of hogere kosten. Voor adviseurs betekent het opnieuw schakelen. En voor de concurrentieverhoudingen? Dáár wordt het pas echt interessant.
Want er is één vraag die steeds vaker op tafel komt: wat gaan de regiepartijen en verzekeraars doen?
Zij vallen immers niet onder het directe toezicht van de ECB, zoals bij de systeembanken wel het geval is. Dat creëert een speelveld dat minder gelijk is dan het jarenlang was. Als deze partijen besluiten om ruimte te blijven bieden voor aflossingsvrije constructies - binnen de nationale kaders - dan kan dat leiden tot een aardverschuiving in onze markt en in marktaandelen.
Sterker nog: als zij écht willen toeslaan, dan is dit het moment.
De banken zijn gebonden. De alternatieve aanbieders hebben bewegingsruimte. In een markt waar consumenten steeds kritischer kijken naar maandlasten en flexibiliteit, kan dat doorslaggevend zijn. De geschiedenis leert dat regulering zelden neutraal uitpakt.
Wat mij vooral verbaast, is dat er in Frankfurt kennelijk weinig oog is voor deze nationale context. Alsof elke hypotheekmarkt in de eurozone hetzelfde is. Alsof het Nederlandse systeem één op één vergelijkbaar is met dat van Europese landen waar andere risico’s spelen. Dat is het niet.
Toch zullen we het ermee moeten doen.
De komende periode wordt cruciaal. We gaan zien hoe banken hun beleid aanpassen. Hoe scherp zij gaan sturen op aflossingsvrij. En hoe concurrenten daarop reageren. Wordt dit een stille herschikking of is er een aardverschuiving op komst?
Samen met u ga ik er in de komende maanden eens goed voor zitten. Want ergens moet toch iemand inzien dat de ECB op dit dossier de plank heeft misgeslagen?
Wie het nieuwe beleid over aflossingsvrij probeert uit te leggen aan een klant, loopt vroeg of laat vast. Want hoe leg je uit dat iemand die zijn risico níet verhoogt, toch slechter uitkomt? Dit is geen theoretische discussie over prudentieel toezicht. Dit raakt echte klanten, echte keuzes en soms hun woonsituatie. Als adviseur kun je hier niet achteroverleunen. Trek op tijd aan de bel.
Ken je dat sprookje nog: De Kleren van de Keizer? Het plot was dat de keizer op zoek was naar de meest exclusieve kleren en uiteindelijk naakt door de straten liep – maar niemand durfde het te zeggen. Wie in de hypotheekbranche marcheert rond in de blote kont?
MUNT is opgericht in 2014. In mijn team werd een tabel rondgestuurd van de rentes in ons oprichtingsjaar. Inmiddels zijn we bijna weer terug op deze niveaus. De daling van de rente die toen is ingezet is in minder dan 6 maanden bijna helemaal teruggedraaid. Van ongeveer 1.5% hypotheekrente aan het begin van het jaar naar bijna 4% in juni. Ongekend!
3 februari was voor mijzelf een historische werkdag. Sinds het begin van mijn carrière daalden rentes bijna alleen maar. Nu zat ik op mijn zolderkamer in corona-quarantaine te kijken naar rentes die verticaal omhoog liepen tijdens de ECB persconferentie.