De huizenmarkt is oververhit. Hypotheekadviseurs zetten alles op alles om hun klanten aan een hypotheek te helpen en doen steeds meer aan maatwerk. Zdenka van Schaik, Manager Lenen en Sparen bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM), waarschuwt dat open leennormen niet té ruim geïnterpreteerd moeten worden.
“Koopstarters hebben het ontzettend moeilijk, daar maak ik me zeker zorgen om. Er zijn weinig woningen voor deze groep beschikbaar. Jongeren hebben meer dan vroeger te maken met inkomensonzekerheid, oplopende studieschulden of leaseconstructies die hun leenvermogen in de weg zitten. Bovendien kunnen ze niet profiteren van de gestegen huizenprijzen zoals doorstromers. Jongere huishoudens zijn kwetsbaar en moeten alles op alles zetten om een woning te kunnen kopen. Een van de gevolgen is dat aflossingsvrije hypotheken weer in opmars zijn.”
“Deels aflossingsvrij kan prima werken, maar het is niet verstandig dat een aflossingsvrij deel puur wordt afgesloten om meer te kunnen lenen. Je moet kijken naar het hele plaatje: de persoonlijke situatie, levensplannen, gezinssamenstelling en toekomstige life events zoals scheiden en overlijden. Als het past bij de klant en diens ideeën én zorgt voor lagere maandlasten, dan is aflossingsvrij een prima keuze.”
“Maximaal 50% is inderdaad een veel betere uitgangssituatie. Vroeger waren er hypotheken met meer dan 100% LTV aflossingsvrij, dat is echt zorgelijk. Er zijn nog zo’n 78.000 van deze oude aflossingsvrije hypotheken waarvan we voorzien dat klanten in de problemen komen als hun looptijd eindigt in de komende tien jaar. De sector heeft de afgelopen jaren die mensen benaderd - hopelijk is er voor de meeste mensen nog tijd om het tij te keren. Maar als er maar een kleine tegenwind komt, zoals dalende huizenprijzen, dan zitten tienduizenden mensen in forse problemen.”
“Inderdaad. Maar verantwoorde kredietverlening blijft belangrijk. We zien maatwerk sterk toenemen.”
“Afwijken van de regelgeving mag als je een verhaal hebt waarom het verantwoord is voor de klant. Er moet een realistisch beeld zijn bij probleemscenario’s. We zien dat maatwerk over de hele linie toeneemt en dat de grenzen van verantwoord lenen daarmee worden opgezocht. Toename van maatwerk is logisch gezien de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt, maar het baart zorgen. De kans dat het mis gaat, wordt groter. Instellingen moeten daarom goede procedures en processen hebben, acceptanten en adviseurs moeten duidelijke inhoudelijke handvatten krijgen om vast te stellen wanneer een hypotheekaanvraag verantwoord is en wanneer niet. ”
“Ja. Onze aandacht gaat expliciet uit naar het toepassen van (open) leennormen voor kwetsbare groepen zoals koopstarters, zzp’ers, flexwerkers en mensen die net gescheiden zijn. We letten scherp op verantwoorde kredietverlening, maar kijken ook naar initiatieven als de duurhuurhypotheek of verzilverhypotheken. Dat zijn specifieke producten die werken met de open ruimte in de leennormen.”
“Nee, zeker niet. De hypotheeksector is in de afgelopen twintig jaar echt een volwassen sector geworden. In het recente verleden zijn er veel ontwikkelingen geweest die bij hebben gedragen aan een stabiele situatie. Denk bijvoorbeeld aan het provisieverbod en het aanscherpen van de leennormen. De hypotheekverstrekkers die Nederland kent, zijn gerenommeerde instellingen. Mijn afdeling is ook verantwoordelijk voor het toezicht op consumentenkrediet, daar zie je een andere dynamiek: kleinere bedragen en grotere misstanden. Dat is in de hypotheeksector totaal niet aan de orde. De sector professionaliseert steeds verder en discussieert over hoe het belang van de klant nog meer centraal kan staan. Dat is een mooie ontwikkeling.”
In onze serie De Koplopers belichten we de kopstukken van de hypotheekbranche. Wat beweegt hen en wat brengt de toekomst?
Een familielening. Het klinkt gezellig en de regeling lijkt voor beide partijen fiscaal aantrekkelijk. Dat is het ook, zolang je de overeenkomst maar zakelijk benadert. Hoe kunnen de familieleden maximaal profiteren van de familielening zonder dat fiscus dwars gaat liggen?
Is het een goed idee om geld te lenen van ouders voor de financiering van een woning? Ja maar let wel op 3 dingen.
Wat kan Nederland qua hypotheken nog leren van andere Europese landen? Dit keer kijken we naar het Duitse systeem voor woningfinanciering. Volgens hypotheekadviseur en Duitsland-expert John Bonke is er één ding dat ze daar sowieso heel slim hebben bedacht.
Elke week blikken we terug op het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector. Marnix Medema van Hypotheco en Dennis van Lieshout van Freek Hypotheek over de minister van Volkshuisvesting en waarschuwingen van de AFM: “Toezichthouder heeft twee petten op.”