1. Maak werk van lagere risicoklasse
Wanneer de consument een woning koopt zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG), spelen de risicoklassen, gebaseerd op de LTV, een grote rol bij het bepalen van de hoogte van de hypotheekrente. Er zijn veel scenario’s denkbaar die leiden tot een lagere risicoklasse. Bijvoorbeeld een door de bewoner uit eigen middelen gefinancierde verbouwing of een extra boetevrije aflossing. Een stijging van de marktwaarde van de woning leidt ook tot een lagere risicoklasse, evenals een uitkering uit de hypotheekpolis na het overlijden van een partner. Niet alle hypotheekverstrekkers passen automatisch de rente aan na indexering op grond van taxatierapporten. Soms moet de klant actief vragen om rentekorting. Opletten dus. MUNT Hypotheken past overigens wel de rente automatisch aan.
2. Sluit niet zomaar over
Er zijn nog steeds woningeigenaren die zich laten verleiden tot oversluiting van hun spaarhypotheek in een annuïteitenhypotheek, puur op grond van actuele lagere rentetarieven. Dat is echter in veruit de meeste gevallen niet aantrekkelijk. De opgebouwde waarde in de spaarhypotheek wordt in mindering gebracht op de annuïteitenhypotheek. Doordat de rentecomponent in de loop der tijd afneemt neemt ook de aftrek af. Alleen als door extra aflossingen of waardestijgingen van de woning de hypothecaire lening in een lagere risicoklasse terecht komt, kan het omzetten van een (bank)spaarhypotheek in een annuïteitenhypotheek eventueel aantrekkelijk zijn. Waarom dat in veel gevallen niet zo is, leest u in het artikel 'Boetevrij’ geld opnemen uit een spaar- of beleggingsproduct: goed of slecht idee?
3. Houd rekening met private lease
Een hypotheekadviseur is verplicht rekening te houden met lopende financiële verplichtingen van klanten bij het adviseren van een hypotheek. Dit is uiteraard niets nieuws. Een vrij recente verandering is echter dat het Bureau Kredietregistratie (BKR) ook private lease registreert als lening. Het BKR maakt de berekening van 65 procent van het maandbedrag, vermenigvuldigd met de looptijd in maanden. Bij de berekening van de maximale hypotheek moet de hypotheekadviseur deze verplichtingen meenemen. Een leaseauto van enkele honderden euro’s lijkt voor velen misschien een aantrekkelijke optie voor het dagelijkse woon-werkverkeer, maar deze verplichting neemt ook een flinke hap uit de leencapaciteit.
4. Breek de KEW/SEW niet open bij restschuld
Veel verhuizende woningbezitters met een restschuld hebben daarvoor een voor de hand liggende oplossing in hun hypotheek met een KEW/SEW of BEW. Bij het financieren van hun nieuwe woning kunnen zij de opgebouwde waarde in hun oude hypotheek in mindering brengen op de restschuld. Dit wil niet zeggen dat dit altijd de beste oplossing is. Het fiscaal ongewijzigd voortzetten van met name (bank)spaarhypotheken, zonder de KEW/SEW open te breken, zal vrijwel altijd voordeliger zijn. In dat geval financiert de klant de restschuld mee in de nieuwe hypotheek. Bij sommige hypotheekaanbieders is dit mogelijk, mits het inkomen hoog genoeg is om de totale hypotheeklasten te dragen. Het is aardig wat werk om dit in kaart te brengen, maar het levert de klant in bepaalde gevallen ook veel op.
5. Verschuif de hypotheek naar box 3
Het overhevelen van de hypotheek naar box 3 is door de lage hypotheekrente aantrekkelijk geworden. Bij een lage restschuld en wanneer het eigenwoningforfait groter is dan de hypotheekrenteaftrek kan dit interessant zijn, evenals in het scenario waarin de klant veel vermogen in box 3 heeft. Bij klanten met een hypotheek van vóór 2013 is dit overhevelen mogelijk door de eigenwoninglening in box 1 af te lossen met spaargeld van box 3 en daarna bij de bank een consumptief krediet aan te gaan. Bij nieuwere annuïteitenhypotheken gaat het iets anders: door niet of te weinig af te lossen, verdwijnt de lening automatisch uit box 1 naar box 3. Wanneer er eenmaal aan de aflossingseisen is voldaan, verschuift de lening weer terug. Het spreekt voor zich dat dit maatwerk vereist en goed advies voor de klant om het voordeel te realiseren.
