Trends

Erfpacht in Amsterdam en Utrecht: een vergelijking

07 februari 2018 Leestijd ± 3 minuten 260 views

Demonstrerende huiseigenaren, roep om een referendum en een storm van media-aandacht. Het nieuwe erfpachtbeleid van Amsterdam deed vorig jaar veel stof opwaaien. Desondanks is het 1 oktober ingevoerd en kunnen Amsterdamse erfpachters nu hun canonbetalingen eeuwig afkopen of ‘vastklikken’. Minder bekend is dat ook Utrecht een nieuwe erfpachtregeling heeft.

Het verschil in aandacht is alleen al goed te verklaren uit het verschil in omvang van het fenomeen erfpacht in de twee steden. De gemeente Amsterdam heeft 250.000 erfpachtcontracten. Daarmee raakt het onderwerp een groot deel van de inwoners. In Utrecht hebben nog maar 3500 woningbezitters een woning met erfpacht die niet eeuwig is afgekocht.
Er zijn veel overeenkomsten tussen de twee regelingen. Hieronder zetten we de belangrijkste aspecten van de regelingen op een rij en kijken daarbij ook naar de verschillen.

Keuzes: meteen afkopen, ‘vastklikken’, of niets doen

In beide steden krijgen erfpachters de keuze om de afkoopsom meteen te betalen, of om nu alleen de afkoopsom vast te leggen. ‘Vastklikken’ heet dit in Utrecht. Natuurlijk is er ook een derde mogelijkheid: niets doen. Het nadeel daarvan is dat naarmate de tijd vordert, de grondprijzen waarschijnlijk zullen stijgen. Dat betekent dat de canonlasten en een eventuele toekomstige afkoopsom ook hoger zullen uitvallen.
Wie in Utrecht kiest voor vastklikken, heeft nog een extra optie. Dat is om een deel van de afkoopsom nu te betalen en de rest later. Amsterdam biedt deze keuze niet.

Kortingen met oude WOZ-waarde

Allebei de steden geven erfpachters tijdelijk een aanzienlijke korting door de waarde van een paar jaar geleden te gebruiken. Amsterdam kijkt naar de WOZ-waarde van 2014 of 2015, afhankelijk van welke het laagst is. Utrecht gaat uit van 2015. De huizenprijzen zijn in de tussentijd hard gestegen waardoor dit een korting van tientallen procenten oplevert. Utrecht biedt dit voordeel alleen in 2018, Amsterdam ook nog in 2019.

Extra korting om overstap te stimuleren

Beide steden bieden daarnaast extra kortingen om erfpachters te verleiden de overstap te maken. Amsterdam geeft een korting van 25 procent op de afkoopsom.
In Utrecht gaat er voor elk jaar dat de het bestaande erfpachtcontract nog loopt, 5 procent van de afkoopsom af. Als het tijdvak nog tien jaar loopt, is de afkoopsom dus ongeveer 40 procent lager. Elk jaar later dat een erfpachter overstapt, betekent een jaar minder korting.

Utrecht: erfpachter kan grondeigenaar worden

Utrechtse erfpachters die eeuwig hebben afgekocht hebben vervolgens de keuze om hun grond te kopen. Hiervoor is niet meer nodig dan een bezoek aan de notaris. In Amsterdam is deze mogelijkheid er niet. Hoewel er geen praktisch verschil is tussen erfpacht en eigendom, heeft ook eeuwigdurende erfpacht beperkingen die een eigenaar niet heeft. Een daarvan is dat bijvoorbeeld bij wijziging van de bestemming van de grond het erfpachtcontract kan worden opengebroken.

Berekening: het begint met de grondwaarde

De berekening van de afkoopsom begint met de grondwaarde. Beide steden gaan ervan uit dat de grondwaarde een percentage van de WOZ-waarde is. Daarbij geldt: hoe hoger de WOZ-waarde, hoe groter het aandeel van de grondwaarde.
Utrecht heeft de meest eenvoudige berekening. Zo is de grond voor een woning van 400.000 euro goed voor zo’n 33 procent, terwijl dat voor een woning van 200.000 euro maar 29 procent is.
De gemeente Amsterdam heeft per straat of blok, of soms zelfs per individueel adres, vastgesteld welk aandeel van de waarde in de grond zit. Deze zogenaamde buurtstraatquote verschilt van 5 procent van de WOZ-waarde in Amsterdam-Noord tot 49 procent in Amsterdam-Zuid. Dit betekent dat huiseigenaren met relatief dure huizen vele malen duurder uit zijn.

Van grondwaarde naar afkoopsom

In Utrecht is de grondwaarde gelijk aan de afkoopsom. Erfpachters die deze niet in een keer betalen maar alleen vastklikken, krijgen wel meteen te maken met een extra canonbetaling. Dat is 5 procent van de afkoopsom per jaar. Deze komt bovenop een eventuele bestaande canonbetaling.
In Amsterdam gaat er eerst 10 procent van de grondprijs af omdat een eeuwigdurend erfpachtrecht op grond minder waard is dan grond in eigendom. Anders dan in Utrecht leidt vastklikken hier niet meteen tot een stijging van de canon. De nieuwe eeuwigdurende canon gaat pas in als het lopende tijdvak is afgelopen. Dat is vaak pas over tientallen jaren.