In perspectief

De LTV: verder verlagen of weer omhoog?

23 maart 2017 Leestijd ± 5 minuten 140 views

De loan-to-value (LTV) vertoont al jaren een dalende lijn. Dit jaar bedraagt de maximale hypotheek nog 101 procent van de waarde van het huis, in 2018 daalt hij verder naar 100 procent en wat gebeurt er daarna? Minister Dijsselbloem zou de LTV het liefst nog verder verlagen en Klaas Knot, president van DNB spreekt zelfs over een percentage van 90 procent. Als koper moet je dus steeds meer eigen geld meenemen, wil je een hypotheek kunnen afsluiten. Hoe denkt de markt erover? We vroegen vier hypotheekadviseurs naar hun mening over de hoogte van de LTV.

André van Luijk, Master of Financial Planning bij Woonvisie Hypotheken en Verzekeringen, staat niet per se negatief tegenover een verdere daling van de LTV. “Maar dan moeten er wel alternatieve stimulerende maatregelen komen om kopen toch mogelijk te maken voor starters, zoals bijvoorbeeld bouwsparen. Anders is kopen op termijn alleen nog mogelijk als je rijke ouders hebt. De LTV kan best in stapjes van 1 procent verder naar beneden, zodat we in 2028 op 90 procent zitten, maar dan wel onder voorwaarde dat er alternatieve stimulansen zijn. Door de LTV te beperken, stimuleer je een grotere vermogensongelijkheid; niet direct, maar wel op termijn. Ik merk het nu al tijdens adviesgesprekken: zonder een extra financiële bijdrage is het vaak lastig om een hypotheek te krijgen. Persoonlijk denk ik dat je ook een heel ander model kunt creëren. Als je het gewogen gemiddelde van de woningprijs van de afgelopen vijf jaar neemt en deelt door het gemiddelde van het afgelopen jaar, dan ontstaat er een factor. Dat zou de nieuwe LTV kunnen worden. Als de markt hard stijgt, dan zakt automatisch de LTV en als de markt daalt, stijgt de LTV. In een overspannen markt is er dan een rem en in een slechte markt een stimulans om te kopen. Ik denk dat je dan een stabielere woningmarkt krijgt. Verlagen om het verlagen is geen optie: er moet een integraal beleid komen en niet iedere keer hapsnap-aanpassingen.”

“Een aan idioterie grenzende vorm van overbetuttelende bescherming”
Marco Bijl, directeur van GeldXpert/VORM Finance is kritischer: “Het verder terugdringen van de LTV, zoals de heer Knot dat in zijn opgelaten proefballon heeft omschreven, raakt de zwakste kopersgroep in de markt het zwaarst, namelijk de starters. De meeste starters hebben nu eenmaal geen tienduizenden euro’s aan liggende gelden. Mensen die al bijzonder moeilijk de huurmarkt kunnen betreden, raken nu ook nog een goede instroom op de koopmarkt kwijt. De proefballon van Knot is een aan idioterie grenzende vorm van overbetuttelende bescherming, komend vanuit een crisisgedachte. De hypotheekwerkelijkheid heeft de plannen mijns inziens al ingehaald. Starters moeten verplicht aflossen op een hypotheek, binnen een jaar of drie zit men automatisch al op het niveau dat de heer Knot aangeeft. Waarom dan nu dit soort drempels opwerpen? Starters zorgen voor doorstroming op de woningmarkt, de verlaging van de LTV kan louter slechte elementen met zich meebrengen. De LTV dient dus gewoon 100 procent te blijven. De risico’s die er vroeger waren binnen volledig aflossingsvrije en beleggingshypotheken bestaan niet meer. Het is 2017.”

"Huurwoning is niet altijd gelijkwaardig alternatief"
De Hypotheekshop is tegenstander van het nog verder verlagen van de LTV. Ten eerste omdat door alle beperkende maatregelen van de afgelopen jaren de toegang tot de koopwoningmarkt voor met name starters moeilijk is geworden. Een huurwoning is niet altijd een (gelijkwaardig) alternatief waardoor mensen in een lastige positie terecht komen. Ze hebben hoge huurlasten, moeten sparen voor de KK en hebben door het nieuwe studieleenstelsel in de toekomst vaak te maken met een studieschuld." Aan het woord is Martin Hagedoorn van CMIS Franchise, de moederorganisatie van De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur. "Een tweede argument tegen het verder verlagen van de LTV is dat het vanuit het restschuldrisico gezien gewoonweg niet nodig is. Uit onderzoek van het EIB blijkt dat een starter die nu een huis koopt, naar verwachting de LTV binnen vijf jaar ziet teruglopen van 101% naar ongeveer 84%. Dit is het gevolg van verplichte (annuïtaire) aflossing en bij een nominale huizenprijsstijging van 2% per jaar. Als de huizenprijs nominaal in het geheel niet meer zou stijgen - en reëel dan flink zou dalen - dan nog daalt de LTV naar 91% in vijf jaar tijd. Vaak wordt verwezen naar de forse daling van de huizenprijzen in de periode 2008-2013. Vergeten wordt dat driekwart van deze daling juist lijkt veroorzaakt door de stapeling van aangescherpte regelgeving in de jaren 2011 en 2012."

Liever een grotere financiële buffer dan een lagere LTV
Hendrik Schakel van Viisi pleit voor een grotere financiële buffer bij starters op de koopmarkt: “Wij vinden het heel gezond als mensen financieel wat weerbaarder zijn als zij een woning kopen. Andersom gesteld: het kopen van een woning zonder enige financiële buffer achter de hand is in onze ogen onverstandig en risicovol. Een LTV van 100 procent is prima, maar wanneer je die verder verlaagt, zet je inderdaad de markt behoorlijk op slot. Wel zouden er best wat meer eisen gesteld mogen worden aan het eigen geld dat een koper achter de hand heeft en zijn spaargedrag van de afgelopen jaren. Zie ook het artikel over de individuele kredietscore. Wanneer je de LTV verlaagt naar bijvoorbeeld 90 procent, voorkom je nog steeds niet dat iemand een huis koopt als hij net genoeg geld heeft gespaard. Vervolgens heeft deze persoon geen buffer en zit hij met een grote financiële verplichting. Het risico dat iemand de hypotheek niet kan betalen, ontstaat niet doordat een lening te hoog is, maar doordat iemands inkomen tijdelijk omlaag gaat. Bijvoorbeeld door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of het beëindigen van een relatie. Als iemand spaargeld achter de hand heeft, kan hij twee dingen doen: wachten tot zijn inkomen weer op peil is of hij heeft meer tijd om zijn woning te verkopen met zo min mogelijk restschuld. De mogelijke restschuld kan deze persoon met spaargeld geheel of minimaal voor een deel opvangen. Zonder spaargeld heb je die flexibiliteit niet. Het langetermijndoel van het aanpassen van de LTV moet in ieder geval zijn dat er een goede toegang is tot de woningmarkt, maar ook dat huizenkopers een stootje kunnen opvangen.”