Over de grens

De hypotheekmarkt in de Verenigde Staten: niet-banken domineren

29 september 2017 Leestijd ± 3 minuten 140 views

De afgelopen jaren is de hypotheekmarkt in de VS drastisch veranderd. In 2011 tekenden Wells Fargo, Bank of America en JPMorgan Chase nog voor bijna de helft van alle nieuwe hypotheken. Deze drie grootmachten zijn nog altijd belangrijke spelers, maar is er een eind gekomen aan hun hegemonie: in 2016 waren ze verantwoordelijk voor een vijfde van de nieuwe hypotheekaanvragen.

De plaats van de drie traditionele banken wordt ingenomen door gespecialiseerde hypotheekaanbieders als Quicken Loans, PennyMac en Freedom Mortgage. Deze financiële instellingen, die louter hypotheken verstrekken, zagen in vijf jaar tijd hun marktaandeel bijna verdubbelen tot ruim 17 procent in 2016. Analisten voorzien dat die trend doorzet de komende jaren.

Strengere regulering sinds de crash
Nieuwe waakhonden als het Consumer Financial Protection Bureau zorgen voor strengere regulering sinds het ontstaan van de kredietcrisis in 2008, wat banken heeft doen besluiten zich terug te trekken uit de woonhuishypotheekmarkt die vorig jaar een omvang kende van 9,8 biljoen euro. Banken richten zich voornamelijk nog op het verschaffen van nagenoeg risicovrije hypotheken: wie niet binnen het perfecte plaatje past wordt de deur gewezen.

Dat heeft tot gevolg dat het huizenbezit daalt, met name in de economisch zwakkere gebieden. Omdat de vergunningen van hypotheekaanbieders per staat worden geregeld, mijden sommige aanbieders bepaalde staten volledig. Sommige analisten verwachten dat onder Trump de regeldruk zal afnemen, maar vooralsnog is daar weinig van te merken.

Extreem slechte reputatie hypotheekadviseurs
Een ander gevolg van de crash is dat hypotheekadviseurs, die voor de crisis verantwoordelijk waren voor het leeuwendeel van de nieuwe hypotheken, een behoorlijke terugval hebben gekend. In 2013 daalde hun aandeel onder de 10 procent volgens vakblad Inside Mortgage Finance, omdat adviseurs leden onder een extreem slechte reputatie. Door betere regulering – federale regelgeving verbiedt adviseurs geld aan te nemen van hypotheekaanbieders als ze klanten naar een duurdere hypotheek loodsen – verbetert het imago langzaam. Het marktaandeel stijgt dan ook geleidelijk, al kiezen veel hypotheekaanbieders ervoor om louter via hun eigen kanalen klanten binnen te halen.

Het gemiddelde rentepercentage van nieuwe leningen was vorig jaar 3,65 procent, met een rentevasteperiode van tien jaar, zo blijkt uit cijfers van de Federal Reserve. Amerikanen moeten doorgaans minimaal 10 procent eigen vermogen inbrengen. Gebruikelijk is om 20 procent in te leggen, omdat veel hypotheekaanbieders bij LTV’s boven 80% een additionele aflossingsverzekering eisen.

Grote verschillen in huizenprijzen
Amerikaanse huizenprijzen hebben vorig jaar voor het eerst weer het niveau gehaald van 2006, nadat ze in 2011 een dieptepunt hadden bereikt en 20 procent van hun waarde hadden verloren ten opzichte van vijf jaar daarvoor. De regionale verschillen zijn echter groot: in Washington zijn de huizen nu bijna de helft meer waard dan in 2006, terwijl in Los Angeles woningen nog altijd 6 procent minder waard zijn dan tien jaar geleden.

De VS kent tientallen regelingen om huizenbezit te stimuleren. De FHA loan is de bekendste en is vergelijkbaar met de Nederlandse NHG. Er zijn steunmaatregelen voor agrarische gebieden, oorlogsveteranen en politieagenten en er zijn steunprogramma’s van FNMA (Fannie Mae) en FHLMC (Freddie Mac) – de bedrijven waarmee de sub-prime crisis begon – die lokale hypotheekaanbieders helpen om lage en middeninkomens van hypotheken te voorzien.

Verkeerde verstrekker gekozen
Amerikaanse consumenten zijn doorgaans niet zo gelukkig met hun hypotheekaanbieder, zo blijkt uit onderzoek van kredietbeoordelaar JD Power: 27 procent van de toetreders tot de woningmarkt zegt voor de verkeerde aanbieder te hebben gekozen. Gebrek aan goede communicatie is de grootste bron van ergernis.