Een Nederlander eet nog liever zijn brood zonder beleg, dan dat hij zijn hypotheek niet betaalt. Dat wordt in het algemeen gesteld als het gaat om de betaalmoraal van de Nederlander. Maar is dat echt zo? “Ja,” is het korte maar krachtige antwoord van Danny Rollof, Manager Credit Risk van MUNT Hypotheken.
De betalingsachterstanden bij Nederlandse hypotheekportefeuilles zijn in het algemeen een stuk lager dan die in andere landen, ondanks de relatief hoge LTV en waarschuwingen vanuit de Europese Commissie aan het adres van de Nederlandse regering. Rollof: “Die van de MUNT-portefeuille zijn dan ook nog eens uitzonderlijk laag, zo’n 70 procent minder dan gemiddeld. Ons uitgekiende acceptatiebeleid zorgt ervoor dat we heel goede hypotheken in de portefeuille krijgen. Maar het is ook zo dat MUNT Hypotheken na de crisis op de markt is gekomen, toen ook nog eens de hypotheekregels aangescherpt zijn. Nederland heeft door de crisis wel een flinke dip gehad, maar als je kijkt naar de duur van de periode dat we er last van hadden en de hoogte van de achterstanden valt het reuze mee.”
De cijfers
Hoe hoog waren die achterstanden dan in Nederland? De gegevens daarvan zijn terug te vinden in de BKR Hypotheekbarometer die tweemaal per jaar verschijnt. Op 1 april 2017 stonden er zo’n 98.000 mensen met ten minste één betalingsachterstand op hun hypotheek geregistreerd, zo’n 12 procent minder dan een jaar eerder op 1 april 2016. Deze daling is overigens deels te verklaren door de voortzetting van de maatschappelijke trend, maar ook deels door een hercodering in de BKR-administratie. Het hoogtepunt lag op 1 juli 2015, toen er 113.000 Nederlanders een betalingsachterstand hadden op hun hypotheek.
De BKR-registratie van een betalingsachterstand op de hypotheek gebeurt vanaf 3 maandtermijnen achterstand. Dit zijn de serieuze achterstanden. Het aantal mensen dat een of twee betalingen heeft gemist is uiteraard veel groter. Echter, deze achterstanden zijn tijdelijk en lossen zich relatief snel op.
Redenen voor een betalingsachterstand
De belangrijkste reden van een betalingsachterstand is een relatiebeëindiging. Mensen sluiten op twee inkomens een hypotheek af, de relatie eindigt en geen van beiden kan de woning alleen betalen. “Maar vaak zien we een relatiebeëindiging niet eens terug in de MUNT-portefeuille in de vorm van een betalingsachterstand. Als er een overwaarde is op de woning, wordt deze vaak verkocht, de hypotheeklening wordt afgelost en wij zien het alleen in de boeken als een normale verkoop.” Na relatiebeëindiging volgt werkloosheid als belangrijkste reden, op afstand gevolgd door arbeidsongeschiktheid en overlijden van de partner. En tot slot zijn er de notoire wanbetalers die te veel leningen hebben afgesloten en te veel geld uitgeven. Rollof: “De financiële problemen bij deze groep zijn vaak zo hoog opgelopen, dat woningbehoud niet meer mogelijk is. Het enige wat je dan kunt doen is de woning zo goed mogelijk verkopen, zodat de restschuld zo laag mogelijk blijft. Een eventuele overwaarde gaat vaak direct naar de schuldeisers.”
Andere landen, andere betalingsmoraal
Hoe zit het dan in andere landen? In het algemeen kun je volgens Rollof stellen: hoe zuidelijker het land, hoe slechter de betalingsmoraal. Dat komt volgens hem vaak door de cultuur, grotere onzekerheid op de arbeidsmarkt en afwezigheid van een goed sociaal vangnet. “Daarbij komt dat Nederland een van de sterkste, zo niet het sterkste hypotheekrecht ter wereld heeft. De hypotheekhouder heeft veel macht. Zo hoeft hij bijvoorbeeld niet naar de rechter toe om loonbeslag te leggen en kan hij de woning verkopen zonder tussenkomst van een rechter. Daardoor zal de debiteur geneigd zijn om door te betalen, omdat hij anders zijn woning kwijtraakt. Als je dat vergelijkt met de situatie in Spanje: daar kan de hypotheekhouder de woning niet gedwongen verkopen zonder goedkeuring van de rechter, waardoor zo’n proces vaak minimaal twee jaar duurt. Daardoor merkt de consument pas veel later de consequenties als hij niet betaalt.”
Ook in Duitsland moet je naar de rechter voor een executieverkoop. Toch is daar de betalingsmoraal weer beter. “De financieringsmarkt is er heel anders. In Duitsland is het bijvoorbeeld gangbaarder om rond je vijftigste een tweede woning te kopen en die te verhuren, als oudedagsvoorziening. Daar ontstaan vaker achterstanden doordat de huurder weggaat of niet meer betaalt en er inkomsten wegvallen. Duitsland is niettemin goed de crisis doorgekomen en kende eerder een stijgende lijn.”
In de Verenigde Staten heb je drie verschillende systemen, afhankelijk van de staat waarin het huis staat. Een van de drie systemen is vergelijkbaar met de Nederlandse situatie: als huiseigenaar ben je altijd aansprakelijk voor het betalen van de restschuld. Rollof: “Het andere uiterste is dat je als eigenaar de deur achter je dichttrekt en de sleutel opstuurt naar je hypotheekverstrekker: ‘jingle mail’ heet dat. Je zegt dan ‘ik wil het huis niet meer en de hypotheek ook niet’. De bank zit dan met de gebakken peren.” Tussen deze twee uitersten zit een systeem waarbij de bank met de consument overeenstemming probeert te bereiken wanneer deze de hypotheek niet meer kan betalen.”
Neem contact op
Iedereen kan in de situatie belanden dat hij (tijdelijk) zijn hypotheeklasten niet kan voldoen. Dat is niets waarvoor men zich zou moeten schamen. Daarom heeft Rollof nog een tip aan alle hypotheekadviseurs: “Overtuig je klanten ervan om bij problemen direct contact met je op te nemen en stap vervolgens samen naar je hypotheekaanbieder. Hij kan dan samen met u werken aan een oplossing. Hoe sneller dit gebeurt, hoe groter de kans is dat ze in de woning kunnen blijven wonen. Want ook voor een hypotheekaanbieder is verkoop de laatste optie.”
Nu steeds meer ouderen kampen met een pensioentekort, hebben zij op hogere leeftijd behoefte aan een aanvulling op hun inkomen. Waarom zou je die niet halen uit je eigen woning? Dat is de gedachte achter de omkeerhypotheek, ook wel verzilverhypotheek genoemd. “Eigenlijk is het onbegrijpelijk dat hier in Nederland niet meer oplossingen voor zijn,” vindt Dick de Zwart van de Nationale Hypotheekbond.
Investeren in een huis kost geld, maar kan ook veel opleveren. De meerderheid van de consumenten koopt immers graag een huis dat af is. De juiste verbouwing of renovatie kan huiseigenaren veel opleveren. Lees hier welke vijf waardevolle tips je als hypotheekadviseur aan toekomstige of huidige huiseigenaren meegeeft. Deze tips vergroten de meerwaarde van een huis, hebben invloed op de verkoop van het pand en de hoogte van de eventuele (oversluit)hypotheek.
De afgelopen maanden namen we de hypotheekmarkten in verschillende landen onder de loep. Wat waren de opmerkelijkste verschillen? In dit artikel zetten we de meest bijzondere zaken op een rijtje.
Steeds minder mensen kopen een huis met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Nog maar 69 procent van de huizen die binnen de kostengrens vallen voor een NHG-hypotheek worden gekocht met NHG, tegenover 88 procent in 2012. Dat meldt de stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW). Recent gaf de Vereniging Eigen Huis aan dat zij de huidige NHG-premie/borgtochtprovisie van 1 procent van het hypotheekbedrag te hoog vindt. Wat vindt de markt? We vroegen het André van Luijk van Woonvisie Hypotheken en Martin Hagedoorn van CMIS Franchise.