Opinie

Overheid terughoudend met ingrijpen in koopwoningmarkt

26 september 2017 Leestijd ± 4 minuten 136 views

Om de huidige oververhitte huizenmarkt af te koelen neemt de overheid op lokaal, provinciaal en landelijk niveau maatregelen. Maar hoe ver kan zij daarin gaan? Wanneer is het legitiem om in te grijpen en wanneer marktverstorend? “Als het gaat om de koopsector, is het uitgangspunt om terughoudend te zijn,” vindt Wouter Schilperoort, hoofd Koop- en Kapitaalmarkt bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Op landelijk niveau heeft de overheid verschillende financiële maatregelen genomen om de markt te laten afkoelen. Bijvoorbeeld door de leennormen te verlagen: in 2018 daalt de LTV (loan-to-value) verder naar 100 procent. “Dat verkleint het risico van oververhitting”, aldus Schilperoort. Ook de fiscale behandeling van de eigen woning wordt versoberd en starters kunnen alleen nog renteaftrek krijgen als ze een annuïtaire of lineaire hypotheek afsluiten: er moet worden afgelost.

Rol voor adviseurs
Op financieel gebied ziet Schilperoort ook duidelijk een rol voor hypotheekadviseurs en makelaars: “Het is hun verantwoordelijkheid om consumenten te wijzen op risico’s. In deze markt kan het verleidelijk zijn om af te zien van een voorbehoud van financiering of bouwtechnische keuring. Maar dat gaat gepaard met behoorlijke risico’s; dat moet je consumenten niet aanraden. Met makelaars hebben we afgesproken dat ze dat opnemen in het modelkoopcontract. Ook hypotheekadviseurs moeten hun klanten daarop wijzen.”

Meer bouwen geen oplossing
Ook de meest logische oplossing – meer woningen bouwen – krijgt uiteraard aandacht op landelijk overheidsniveau. Schilperoort: “Dat roept iedereen en het moet ook gebeuren. Tegelijkertijd duurt het lang voor het aanbod er is. Vanwege wijzigingen in bestemmingsplannen, bezwaarprocedures en het feitelijke bouwen gaat er zo zes jaar overheen. Dat helpt dus niet tegen de huidige oververhitting. Dan is het nog logischer om te kijken naar het transformeren van bestaande bedrijfsruimte. Als je die ombouwt tot woningen, renoveert en verduurzaamt, los je drie problemen ineens op: de veroudering van bedrijventerreinen, het gebrek aan woonruimte en het gebrek aan duurzame woningen. In Amsterdam gebeurt dat al in het industriële havengebied en in Den Haag op de Binckhorst.”

Grenzen aan overheidsingrijpen
Waar ligt de grens bij overheidsingrijpen? “In de sociale huursector is overheidsingrijpen logisch: je wilt een kwetsbare groep mensen woonruimte bieden. In de koop- en vrijehuursector is terughoudendheid het uitgangspunt. Hier kan overheidsingrijpen zelfs averechtse effecten hebben. Als gemeenten de prijzen in het huursegment willen maximeren, is het voor nieuwe investeerders onaantrekkelijker om nieuwe woningen aan te bieden. Uiteindelijk zal het aantal huurwoningen dan eerder teruglopen dan toenemen. Vanuit Den Haag kunnen we dergelijke maatregelen niet voorschrijven; die afwegingen moet je lokaal maken. In Parkstad Limburg is de situatie totaal anders dan in Amsterdam.”

En die maatregelen op gemeentelijk niveau zijn er ook. Wethouder Laurens Ivens biedt investeerders in Amsterdam korting op de grondprijs met als voorwaarde dat zij een gemaximeerde huurprijs vragen. “In dit geval is dat een goede oplossing: beide partijen doen water bij de wijn, waardoor er toch meer betaalbare huurwoningen kunnen worden gebouwd.” Een ander voorstel van Ivens is om leegstand van Amsterdamse koopwoningen te beboeten. “Dat gaat ver, maar ik begrijp het wel. Zo zie je in Londen dat vastgoed wordt aangekocht om het daarna leeg te laten staan; door de waardestijging wordt immers genoeg rendement gemaakt. Dat is economisch begrijpelijk, maar funest voor de leefbaarheid als er hele huizen en straten leegstaan, terwijl mensen er heel graag willen wonen.

Oplossing vooral in regionale samenwerkingsvormen
Schilperoort ziet de oplossing vooral in samenwerking binnen de regio. In Nederland zijn negentien woningmarktregio’s gevormd. Veel problemen gaan immers over de grenzen van de gemeente heen: waar is ruimte voor nieuwbouw? Hoe kunnen de gemeenten elkaar versterken? “Niet iedereen kan in Amsterdam wonen, maar in Zaandam is er nog voldoende ruimte. Zo kunnen omliggende gemeenten de druk van Amsterdam af halen en direct meeprofiteren van de economische groei in de hoofdstad.”

Een segment dat bijzondere aandacht verdient is het middenhuursegment. Veel steden hebben een grote corporatiesector en koopsector, maar nauwelijks vrijesectorhuurwoningen, terwijl daar veel vraag naar is. Daarom is de Samenwerkingstafel opgericht, onder leiding van voormalig burgemeester Rob van Gijzel. Verschillende partijen, zoals investeerders, gemeenten en corporaties zitten aan tafel om te zorgen dat er meer huurwoningen komen in het middensegment.

Tot slot heeft ook de provincie een taak. Die moet verschillende belangen op provinciaal niveau behartigen: er zijn meer woningen nodig, maar er moet ook nog voldoende groen overblijven. “De provincie denkt mee over waar extra woningen kunnen worden gerealiseerd en kan snel toestemming geven op gemeentelijke uitbreidingsplannen. Aan de andere kant wil iedere gemeente wel groeien en moet er niet tegen elkaar opgebouwd worden. Dat overzicht ligt bij de provincie.”