Opinie

Beleggen in een studentenwoning: wel of geen aanrader?

21 september 2017 Leestijd ± 4 minuten 142 views

Het studiejaar is weer begonnen, met zoals gewoonlijk een enorm tekort aan studentenhuisvesting, vooral in de grote steden. De huurprijzen lopen hoog op. Een goed alternatief kan zijn om als ouder een woning te kopen waarin je zoon of dochter en eventuele andere huisgenoten een kamer kunnen huren. “Vooral als je zelf wat kapitaal achter de hand hebt, is dat zeker het overwegen waard”, vindt financieel planner Ramón Wernsen.

Het eerste waar je als ouder van een studerend kind naar moet kijken is de locatie van de studentenwoning. En wat is op die plek de verwachting van de huizenprijzen? Een huis kopen is in de meeste studentensteden een prima investering, oordeelt Wernsen. “Zelfs in Amsterdam, ook al zijn de prijzen daar de laatste jaren nog zo gestegen.”

Bij voorkeur op eigen naam
Dan zijn er twee mogelijkheden: het studentenhuis komt op naam van het kind of van de ouder. Als het kind eigenaar wordt, kan de ouder helpen met de financiering via een belastingvrije schenking van 100.000 euro, in combinatie met een familiehypotheek. Bij de bank zal de student immers geen hypotheek krijgen. In de meeste gevallen is het echter verstandiger om zelf eigenaar te blijven van de woning.

De ideale situatie is als de ouder eigen geld inzet voor de aankoop. Is dat niet genoeg, dan kan de ouder een extra hypotheek op de eigen woning nemen. Dat is makkelijker te financieren tegen een relatief lage rente. Wernsen: “Voor de bank is dat een prima oplossing: die heeft niet alleen de eigen woning van de klant, maar ook de studentenwoning als extra zekerheid.” Wie de hypotheek op de eigen woning verhoogt, moet er wel rekening mee houden dat deze lineair of annuïtair moet worden afgelost. “Dat hoeft geen probleem te zijn. Als je bijvoorbeeld 250.000 euro extra kunt financieren op je eigen woning en de rente zit op twee procent, dan kom je op 5.000 euro extra kosten uit per jaar. Daar staan echter vaak huurinkomsten tegenover die twee à drie keer zo hoog kunnen zijn.”

Een extra reden om zelf eigenaar te blijven kan zijn dat het kind dan mogelijk in aanmerking komt voor huurtoeslag. Wernsen: “Je kunt ook overwegen om het kind de jaarlijks belastingvrije schenking te doen van 5.300 euro, waardoor zijn of haar woonlasten beperkt blijven.”

Fiscaal valt de aankoop van de studentenwoning voor de ouder in box 3, dat geldt zowel voor de studentenwoning als de financiering daarvan. De WOZ-waarde van de studentenwoning wordt opgeteld bij je vermogen, dus daar moet vermogensrendementsheffing over betaald worden. Daar staat een schuld tegenover; die weer in mindering mag worden gebracht op het box 3-vermogen. De rente op de lening is niet fiscaal aftrekbaar, maar daar staat tegenover dat de huurinkomsten in box 3 onbelast zijn.  

De volgende stap is het bepalen van de huurprijs en afsluiten van een of meer huurovereenkomsten. Bij het bepalen van de prijs is het belangrijk dat de huurinkomsten ruim voldoende zijn om de netto rentelasten te betalen, plus de aflossing (lineair of annuïtair), plus de onderhoudskosten die je hebt. En mogelijk wil je er als ouder zelf nog iets aan overhouden.

Maximaal rendement
Is de studententijd voorbij? Dan zijn er een paar opties. Als het kind inmiddels een salaris heeft kan die het huis overnemen. De ouder kan het huis ook zelf in de verkoop zetten. Dan moeten wel alle huurders uit het pand zijn. Of je kiest ervoor om het te verhuren in de vrije sector. Wernsen: “Het beste rendement maak je als je geld hebt geleend tegen een zo laag mogelijke rente. Natuurlijk onder de voorwaarde dat je voldoende overwaarde hebt op je huis. Nog beter is het als je eigen geld hebt, waar heel weinig rente op vergoed wordt. Dan maak je automatisch een hoger rendement.”

Voor de adviseur werkt de aankoop van een studentenwoning net als bij een gewone hypotheek. Ook hier analyseer je de totale inkomsten en uitgaven, bezittingen en schulden. Maar is het aan te raden voor iedereen? “Voor mensen die maar net rondkomen van hun inkomen, wel overwaarde hebben op hun woning, maar verder geen noemenswaardige bezittingen, is het geen verstandig besluit. Het is echt iets voor ouders met eigen geld. En zelfs nog interessanter voor mensen met een eigen bedrijf die geld uit hun bedrijf voordelig aan zichzelf kunnen lenen. In ieder geval is het een betere keuze dan beleggen in een vakantiewoning,” concludeert Wernsen.